KI-generiertes Symbolbild – keine Aufnahme einer realen Immobilie.
Eine vermietete Wohnung verkaufen bedeutet, die Immobilie mit ihrem bestehenden Mietverhältnis anzubieten. Für Käufer zählen neben Lage und Zustand auch Mietvertrag, laufende Erträge und die Situation der Eigentümergemeinschaft. Die Vorbereitung sollte deshalb wirtschaftliche Informationen und einen respektvollen Umgang mit den Mietern verbinden.
Stand: Oktober 2026 · Lesezeit: etwa 5 Minuten
Der Mietvertrag endet nicht durch den Verkauf
Nach § 566 BGB tritt der Erwerber grundsätzlich in die Rechte und Pflichten des bestehenden Mietverhältnisses ein. Ein Verkauf schafft allein keinen Anspruch auf eine freie Wohnung. Versprechen Sie Käufern deshalb keinen kurzfristigen Auszug ohne belastbare Grundlage.
Auch eine spätere Eigennutzung ist keine bloße Formalität. Ob und wann eine Kündigung zulässig wäre, hängt von den konkreten Voraussetzungen ab. Bei Umwandlungsfällen können zusätzliche Sperrfristen relevant sein. Lassen Sie solche Fragen individuell prüfen.
Miet- und Gemeinschaftsunterlagen vorbereiten
Stellen Sie Mietvertrag und Nachträge, aktuelle Miethöhe, Angaben zur Kaution und relevante Abrechnungen zusammen. Erläutern Sie bekannte Zahlungsrückstände oder laufende Streitigkeiten. Käufer brauchen eine nachvollziehbare Grundlage für ihre Kalkulation.
Zur Wohnung gehören außerdem Teilungserklärung, Hausgeld, Rücklagen und Beschlüsse der Gemeinschaft. Trennen Sie Mieteinnahmen von Kosten, die beim Eigentümer verbleiben. Eine hohe Bruttomiete allein belegt keine attraktive Rendite; notwendige Arbeiten und laufende Ausgaben gehören in dieselbe Betrachtung.
Ein mögliches Vorkaufsrecht prüfen
Ein gesetzliches Mietervorkaufsrecht kann insbesondere entstehen, wenn nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet wurde oder werden soll und die Wohnung an einen Dritten verkauft wird. Es gilt nicht pauschal für jeden Verkauf. Voraussetzungen und Ausnahmen stehen in § 577 BGB.
Klären Sie die Situation früh mit dem Notariat. Wenn ein Vorkaufsrecht besteht, müssen Mitteilung und Abwicklung entsprechend berücksichtigt werden. Eine ungeprüfte Zusage gegenüber einem Käufer kann den Ablauf unnötig erschweren.
Besichtigungen und Käuferauswahl organisieren
Informieren Sie die Mieter frühzeitig über den geplanten Ablauf und stimmen Sie Termine ab. Fotos und die Nutzung privater Bereiche sollten ebenfalls abgestimmt werden. Planen Sie Besichtigungen gezielt, statt eine große Zahl unvorbereiteter Interessenten durch die Wohnung zu führen.
Richten Sie die Vermarktung auf den tatsächlichen Zustand des Angebots aus. Für Kapitalanleger sind Erträge, Kosten und Substanz wichtig. Prüfen Sie Angebote nach Preis, Finanzierung und Bedingungen. Die Übertragung von Unterlagen und die Behandlung der Kaution werden im passenden rechtlichen Rahmen organisiert.
Häufige Fragen
Ist jede vermietete Wohnung weniger wert als eine freie Wohnung?
Eine pauschale Aussage ist nicht belastbar. Mietverhältnis, Ertrag, Lage, Zustand und Käufergruppe wirken gemeinsam.
Darf ich eine freie Übergabe zusagen?
Nur wenn dies tatsächlich gesichert ist. Der Verkauf beendet den Mietvertrag nicht automatisch.
Hat der Mieter immer ein Vorkaufsrecht?
Nein. Es hängt insbesondere von den Voraussetzungen des § 577 BGB und möglichen Ausnahmen ab.
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Allgemeine Informationen, keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Lassen Sie die konkrete Vertrags- und Steuersituation fachlich prüfen.
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