In diesem Ratgeber
← Zur RatgeberübersichtEine vermietete Wohnung in München verkaufen Sie überzeugender, wenn Mietvertrag, tatsächliche Einnahmen und Käuferansprache zusammenpassen.
Titelbild: KI-generierte Illustration; keine Aufnahme einer konkreten Immobilie.
Die Käufergruppe ergibt sich aus der Nutzbarkeit
Ein Anleger prüft Ertrag, Gebäudesubstanz und laufende Kosten. Ein Selbstnutzer fragt vor allem nach einer verlässlichen Perspektive für den Einzug. Ist die Wohnung unbefristet vermietet, sollten Sie sie entsprechend anbieten. Eine geplante Kündigung oder ein bloßer Wunsch nach Auszug sind keine gesicherte freie Übergabe.
In München kann selbst innerhalb eines Viertels eine unterschiedliche Nachfrage entstehen: Eine kompakte Wohnung nahe dem öffentlichen Verkehr spricht andere Interessenten an als eine große Familienwohnung. Beschreiben Sie Grundriss und Lage konkret. Verzichten Sie auf das Versprechen, dass ein neuer Eigentümer allein durch den Kauf kurzfristig einziehen könne.
Diese Zahlen gehören in die Verkaufsunterlagen
Bereiten Sie Mietvertrag und Nachträge, aktuelle Nettokaltmiete, vereinbarte Mietstruktur, Kautionsnachweis und eine Übersicht der laufenden Kosten vor. Zeigen Sie getrennt, welche Beträge auf den Mieter umgelegt werden und welche beim Eigentümer verbleiben. Bekannte Zahlungsrückstände oder Streitigkeiten müssen sachlich geklärt und rechtlich eingeordnet werden.
Eine vereinfachte Bruttorendite lässt sich als jährliche Nettokaltmiete geteilt durch Kaufpreis darstellen. Sie bildet jedoch weder Erwerbsnebenkosten noch nicht umlagefähige Kosten, Instandhaltung, Finanzierung oder Steuern ab. Verwenden Sie eine solche Kennzahl daher nur mit klarer Erläuterung ihrer Grenzen und ohne Ertragsgarantie.
Mieterschutz und Vorkaufsrecht früh prüfen
Der Grundsatz aus § 566 BGB lautet: Der Erwerber tritt unter den gesetzlichen Voraussetzungen in das bestehende Mietverhältnis ein. Daneben kann nach § 577 BGB ein Mietervorkaufsrecht relevant sein, insbesondere bei einer Umwandlung in Wohnungseigentum nach Überlassung an den Mieter und anschließendem Verkauf an Dritte. Es besteht nicht bei jedem Wohnungsverkauf automatisch.
Lassen Sie die konkrete Historie von Vermietung, Aufteilung und bisherigen Verkäufen vor der Vermarktung prüfen. Bei einem geplanten Eigennutzungserwerb sind außerdem mögliche Kündigungsbeschränkungen zu beachten. In Münchner Erhaltungssatzungsgebieten kommen je nach Vorhaben zusätzliche Prüfungen hinzu; entscheidend ist die genaue Adresse und der jeweilige Sachverhalt.
Besichtigungen mit den Mietern organisieren
Informieren Sie die Bewohner früh über den geplanten Verkauf und stimmen Sie Termine ab. Gebündelte, gut vorbereitete Besichtigungen sind in der Regel praktikabler als ständig wechselnde Einzelanfragen. Klären Sie vor Fotos und Veröffentlichungen, welche Aufnahmen zulässig sind. Persönliche Gegenstände und Informationen der Bewohner gehören nicht ungeprüft ins Exposé.
Für Käufer sollten die entscheidungsrelevanten Unterlagen in geordneter Form bereitstehen. Persönliche Daten werden nur im erforderlichen Umfang weitergegeben. Eine respektvolle Kommunikation mit den Mietern erleichtert den Ablauf und reduziert vermeidbare Reibung, auch wenn sie keine Zustimmung zu beliebigen Terminen ersetzt.
Verkaufen oder einen tatsächlichen Auszug abwarten?
Ist ein Auszug bereits wirksam vereinbart oder vom Mieter verbindlich angekündigt, können Sie zwei Szenarien bewerten: Verkauf im vermieteten Zustand und Verkauf nach der tatsächlichen Freistellung. Vergleichen Sie möglichen Erlös, Wartezeit, laufende Kosten und Risiken. Ein pauschaler prozentualer Abschlag für vermietete Wohnungen ist keine belastbare Bewertung.
Beispiel: Bei einer langjährig vermieteten Wohnung in Sendling beeinflussen Miethöhe und Gebäudekosten die Anlegerrechnung. Eine bloß erhoffte spätere Neuvermietung zu höherer Miete ist kein gesicherter Ertrag. KIRSE Immobilien unterstützt Sie dabei, Käuferansprache und Preis auf die belegbare Situation abzustimmen.
Verkaufsszenarien: die passende Grundlage wählen
Wer eine vermietete Wohnung in München verkaufen möchte, sollte eine Anlegerrechnung auf belegbaren Zahlen aufbauen. Trennen Sie die aktuelle Einnahmesituation von möglichen späteren Entwicklungen. Eine klare Dokumentation erleichtert den Vergleich von Angeboten und verhindert, dass Käufer ihre Kalkulation auf eine nur vermutete Veränderung stützen.
Auf kleinen Bildschirmen können Sie die Tabelle seitlich verschieben.
| Ausgangslage | Sinnvolle Vorbereitung | Nicht als gesichert darstellen |
|---|---|---|
| Mietverhältnis läuft weiter | Tatsächliche Miete, Kosten und Vertragsunterlagen für Anleger aufbereiten. | Erhoffte höhere Miete ohne geprüfte Grundlage |
| Auszug konkret angekündigt | Schriftlichen Stand, Zeitplan und Übergaberisiken prüfen. | Eine freie Übergabe, die noch nicht gesichert ist |
| Aufteilung oder Verkaufshistorie unklar | Chronologie und mögliche Rechte fachlich prüfen lassen. | Pauschale Aussage, dass kein Vorkaufsrecht besteht |
| Besichtigungen stehen an | Abgestimmte Termine und zurückhaltende Fotos organisieren. | Beliebiger Zugang zur bewohnten Wohnung |
| Mehrere Kaufangebote | Preis, Finanzierung, Bedingungen und Zeitplan vergleichen. | Höchster genannter Betrag als automatisch bestes Angebot |
Vermietete Wohnung in München verkaufen: Ihre Checkliste
- Mietvertrag, Nachträge und dokumentierte aktuelle Miete bereitlegen.
- Zahlungsstand, Kaution und bekannte offene Themen strukturiert erfassen.
- Nicht umlagefähige Kosten und Gemeinschaftsunterlagen aufbereiten.
- Vermietungs-, Aufteilungs- und Verkaufshistorie bei Bedarf prüfen lassen.
- Besichtigungsablauf und zulässige Fotoaufnahmen mit den Bewohnern abstimmen.
Praktischer Tipp: Notieren Sie neben jedem offenen Punkt, wer ihn klärt und bis wann die Antwort vorliegen soll. So wird aus der Liste ein konkreter Fahrplan für Ihren Verkauf.
Häufige Fragen
Endet der Mietvertrag beim Verkauf?
Nein. Der Verkauf allein beendet das Mietverhältnis nicht; die Einzelheiten richten sich insbesondere nach § 566 BGB.
Hat jeder Mieter ein Vorkaufsrecht?
Nein. Ob ein gesetzliches oder vertragliches Vorkaufsrecht besteht, muss anhand der konkreten Voraussetzungen geprüft werden.
Ihr nächster Schritt
Quellen & Einordnung
- § 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete
- § 577 BGB: Vorkaufsrecht des Mieters
- Erhaltungssatzungen in München
Allgemeine Orientierung, keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Bauberatung. Maßgeblich sind die konkrete Immobilie und die zum Entscheidungszeitpunkt geltenden Regelungen.