KI-generiertes Symbolbild – keine Aufnahme einer realen Immobilie.
Die Zehnjahresfrist für private Immobilienverkäufe bleibt bestehen. Der Bundestag hat am 8. Oktober 2026 den Gesetzentwurf zur Änderung der Besteuerung von Immobilienveräußerungen abgelehnt. Für Eigentümer und Kapitalanleger bleibt damit eine wichtige Grundlage der Verkaufsplanung erhalten. Entscheidend sind jedoch weiterhin die Haltedauer, die Nutzung der Immobilie und die konkrete steuerliche Einordnung.
Stand: 13. Oktober 2026 · Lesezeit: etwa 5 Minuten
Das Wichtigste auf einen Blick
- Der Gesetzentwurf erhielt 131 Ja-Stimmen und 446 Nein-Stimmen; es gab keine Enthaltungen.
- Bei Immobilien im Privatvermögen kann ein Verkauf nach mehr als zehn Jahren außerhalb der Besteuerung nach § 23 EStG liegen.
- Für selbst genutztes Wohneigentum gelten Ausnahmen, die einen früheren steuerfreien Verkauf ermöglichen können.
- Für die Fristberechnung kommt es grundsätzlich auf die bindenden Kaufverträge an.
Was hat der Bundestag entschieden?
Abgelehnt wurde der Gesetzentwurf der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen mit der Drucksachennummer 21/6637. Er sollte die Steuerfreiheit für Gewinne aus nicht selbst genutzten Immobilien unabhängig von der Haltedauer beseitigen. Außerdem sollte die bestehende Ausnahme für eine Eigennutzung über drei Kalenderjahre durch eine Nutzung in den 36 Monaten vor dem Verkauf ersetzt werden. Die Ausnahme für eine durchgehende Eigennutzung seit Anschaffung oder Fertigstellung war im Entwurf weiterhin vorgesehen.
Diese Änderungen sind durch die Ablehnung nicht in Kraft getreten. Die Abstimmung erhält die aktuelle Regelung; sie garantiert allerdings nicht, dass das Steuerrecht in Zukunft unverändert bleibt. Offizielles Abstimmungsergebnis des Bundestags · Gesetzentwurf 21/6637
Wann kann eine Immobilie steuerfrei verkauft werden?
Vermietete oder leer stehende Immobilien
Bei Grundstücken und Wohnungen im Privatvermögen erfasst § 23 EStG grundsätzlich Verkäufe, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Nach mehr als zehn Jahren fällt ein Verkaufsgewinn regelmäßig nicht mehr unter diese Vorschrift. Leerstand allein schafft keine zusätzliche Steuerbefreiung.
Selbst genutztes Wohneigentum
Eine Ausnahme greift, wenn die Immobilie zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Alternativ kann eine Eigennutzung im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren genügen.
Drei Kalenderjahre bedeuten dabei nicht automatisch drei volle Jahre. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs muss die Eigennutzung zusammenhängend über die drei Kalenderjahre reichen und das mittlere Jahr vollständig umfassen. Im ersten und letzten Jahr kann jeweils ein Tag ausreichen. Die tatsächliche Nutzung muss die Voraussetzungen erfüllen; eine bloße Ummeldung genügt nicht als Nachweis tatsächlichen Wohnens. BFH-Urteil IX R 10/19
Wann eine individuelle Prüfung nötig ist
Die Regeln lassen sich nicht pauschal auf Betriebsvermögen oder gewerblichen Grundstückshandel übertragen. Bei gemischter Nutzung, Erbschaft oder Schenkung ist eine gesonderte Prüfung sinnvoll. Bei unentgeltlichem Erwerb wird für § 23 EStG grundsätzlich die Anschaffung des Rechtsvorgängers zugerechnet. Innerhalb der Frist kann ein steuerpflichtiger Gewinn entstehen; dabei beeinflussen unter anderem Kosten und bereits abgezogene Abschreibungen die Berechnung. Rechtsgrundlage: § 23 EStG
Ab wann läuft die Zehnjahresfrist?
Grundsätzlich zählen die Zeitpunkte, zu denen die bindenden Verträge über Anschaffung und Verkauf geschlossen werden. Beim üblichen Immobilienkauf sind das die notariellen Kaufverträge. Kaufpreiszahlung, Schlüsselübergabe oder Grundbucheintragung sind dafür regelmäßig nicht ausschlaggebend. Besonderheiten bei Angeboten, Genehmigungen und Vertragsgestaltungen sollten vor einer Terminvereinbarung geprüft werden. Bundesfinanzhof zur maßgeblichen Vertragsbindung
Beispiel: Wer am 13. Oktober 2026 einen üblichen bindenden Kaufvertrag abschließt, sollte bei der Planung eines Verkaufs im Oktober 2036 das genaue Fristende prüfen lassen. „Im zehnten Jahr“ ist keine ausreichende Zeitangabe. Ein heute geplanter Verkauf in zehn Jahren setzt außerdem voraus, dass die dann geltende Rechtslage berücksichtigt wird.
Was bedeutet das für Ihre Verkaufsplanung?
Die erhaltene Frist gibt Eigentümern eine bekannte Grundlage für ihre Planung. Der beste Verkaufszeitpunkt hängt aber auch vom Marktwert, dem Zustand der Immobilie und der persönlichen Situation ab. Ein möglicher Steuervorteil sollte gemeinsam mit den Kosten einer längeren Haltedauer betrachtet werden.
- Vertragsdatum prüfen: Legen Sie den ursprünglichen Kaufvertrag bereit und lassen Sie das Fristende feststellen.
- Nutzung dokumentieren: Halten Sie Eigennutzung, Vermietung und Nutzungswechsel nachvollziehbar fest.
- Finanzierung einbeziehen: Prüfen Sie Restschuld, Zinsbindung und mögliche Kosten einer vorzeitigen Ablösung.
- Wirtschaftlichkeit vergleichen: Stellen Sie erwarteten Verkaufserlös, laufende Kosten, Instandhaltung und alternative Verkaufstermine gegenüber.
Immobilien als Kapitalanlage: Die Gesamtrechnung entscheidet
Die Möglichkeit eines späteren steuerfreien Verkaufs bleibt ein wichtiger Faktor. Sie allein macht eine Immobilie jedoch noch nicht zu einer rentablen Anlage. Kaufnebenkosten, Mieteinnahmen, Leerstand, Rücklagen, Sanierungsbedarf und Finanzierung bestimmen gemeinsam das Ergebnis. Auch eine Wertsteigerung ist nicht garantiert.
Wer langfristig plant, sollte mehrere Szenarien rechnen: Wie entwickelt sich die Liquidität bei steigenden Kosten? Welche Maßnahmen stehen am Gebäude an? Und wie verändert sich die Rechnung, wenn früher verkauft werden muss? So entsteht eine tragfähige Entscheidung statt einer Planung, die nur auf einem Steuervorteil beruht.
Häufige Fragen zur Zehnjahresfrist
Hat die Abstimmung die Frist neu eingeführt?
Nein. Der Bundestag hat einen Änderungsvorschlag abgelehnt. Die bestehende Regelung bleibt erhalten.
Ist jeder Immobilienverkauf nach zehn Jahren steuerfrei?
Eine solche pauschale Aussage wäre zu weitgehend. Maßgeblich sind unter anderem Privatvermögen, genaue Haltedauer und die steuerliche Einordnung des Verkaufs.
Muss ich mit einer selbst bewohnten Immobilie zehn Jahre warten?
Nicht zwingend. Die Ausnahmen für eigene Wohnzwecke können einen früheren Verkauf ermöglichen. Lassen Sie die konkrete Nutzung vor dem Verkauf beurteilen.
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