KfW 40 mit QNG: Was Käufer und Kapitalanleger wissen sollten

Bildquelle: KI-generiert.

Eine neue Wohnung kaufen, langfristig vermieten oder endlich selbst einziehen: Wer einen Neubau sucht, begegnet schnell der Bezeichnung „KfW 40 mit QNG“. Dahinter steckt ein Gebäudestandard, der bei der Kaufentscheidung eine Rolle spielen kann. Doch was bedeutet er konkret? Und welche Vorteile bleiben übrig, wenn man Kaufpreis, Finanzierung und laufende Kosten gemeinsam betrachtet?

Bei KIRSE Immobilien möchten wir, dass Sie eine Immobilie verstehen, bevor Sie sich entscheiden. Dieser Ratgeber erklärt die wichtigsten Begriffe und zeigt, welche Fragen Sie vor dem Kauf stellen sollten – ob Sie in Mettmann, Düsseldorf oder München suchen.

Was bedeutet KfW 40?

„KfW 40“ ist die geläufige Bezeichnung für ein Effizienzhaus 40. Sein berechneter Primärenergiebedarf beträgt höchstens 40 Prozent des Werts eines gesetzlich definierten Referenzgebäudes. Zusätzlich gelten Anforderungen an die Wärmedämmung. Die Zahl beschreibt damit einen technischen Vergleichswert. Ihre tatsächliche Heizkostenrechnung hängt unter anderem von Energiepreisen und Ihrem Nutzungsverhalten ab. Mehr zum Effizienzhaus bei der KfW.

Was kommt mit QNG hinzu?

QNG steht für „Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude“. Für die entsprechende KfW-Förderstufe muss das Effizienzhaus 40 zusätzlich ein Nachhaltigkeitszertifikat nach QNG-PLUS oder QNG-PREMIUM erhalten. Eine Aussage im Exposé ersetzt diesen Nachweis nicht.

Unser Tipp: Lassen Sie sich erklären, ob die Zertifizierung bereits vorliegt oder noch geplant ist. Fragen Sie nach dem verantwortlichen Ansprechpartner und danach, wie der zugesagte Standard vertraglich abgesichert wird.

Welche Förderung ist möglich?

Die KfW fördert Neubau und Erstkauf über die Programme 297 und 298. Für die Förderstufe mit QNG sind bis zu 150.000 Euro Kredit je Wohneinheit möglich, ohne QNG in der klimafreundlichen EH40-Stufe bis zu 100.000 Euro. Das Geld ist ein zurückzuzahlendes Darlehen. Förderfähigkeit, verfügbare Mittel und aktuelle Konditionen müssen zum Vorhaben passen.

Klären Sie die Förderung mit Ihrem Finanzierungspartner vor dem Vertragsabschluss. Energieeffizienzexperten und bei QNG zusätzlich Nachhaltigkeitsberater gehören zur Planung. Verbindlich einplanen sollten Sie die Mittel erst nach der KfW-Zusage. Aktuelle Voraussetzungen und Konditionen der KfW.

Was sollten Kapitalanleger über Abschreibungen wissen?

Für bestimmte neue Mietwohnungen kann die Sonderabschreibung nach § 7b EStG interessant sein: bis zu fünf Prozent jährlich im Anschaffungs- oder Herstellungsjahr und in den drei Folgejahren, zusätzlich zur regulären Abschreibung. Für Bauanträge oder Bauanzeigen von 2023 bis September 2029 gehören EH40 mit nachgewiesenem QNG, eine Kostenobergrenze von 5.200 Euro je Quadratmeter und eine auf 4.000 Euro je Quadratmeter begrenzte Bemessungsgrundlage zu den Voraussetzungen. Die Wohnung muss im ersten Jahr und den folgenden neun Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken überlassen werden.

Eine Abschreibung ist keine Auszahlung. Wie sie sich auswirkt, hängt von Ihrer steuerlichen Situation ab. Lassen Sie Kostenaufteilung, Flächenberechnung und sämtliche Voraussetzungen durch Ihre Steuerberatung prüfen. Gesetzliche Grundlage: § 7b EStG.

Ein gutes Siegel ersetzt keine gute Kaufentscheidung

Unser Blick auf eine Immobilie beginnt bei einer einfachen Frage: Passt sie zu Ihrem Vorhaben? Für die Eigennutzung zählen beispielsweise Alltag, Grundriss und finanzielle Belastbarkeit. Für die Vermietung kommen erzielbare Miete, nicht umlagefähige Kosten, Rücklagen und mögliche Leerstandszeiten hinzu.

Vergleichen Sie Angebote deshalb anhand der Gesamtkosten. Ein Förderkredit allein macht einen hohen Kaufpreis noch nicht wirtschaftlich. Rechnen Sie auch durch, ob Sie die Immobilie tragen können, wenn eine Wohnung zeitweise leer steht oder nach Ende der Zinsbindung höhere Finanzierungskosten entstehen.

Immobilienmakler Mettmann, Düsseldorf und München: der Blick auf die Lage

Wer nach „Immobilienmakler Mettmann“, „Immobilienmakler Düsseldorf“ oder „Immobilienmakler München“ sucht, braucht Orientierung vor Ort. KIRSE Immobilien begleitet Sie in diesen drei Städten bei Fragen rund um Kauf, Verkauf und Vermietung.

In Mettmann lohnt sich für Ihre persönliche Auswahl der Blick auf Wege zur Arbeit und Einrichtungen des täglichen Bedarfs. In Düsseldorf können Sie prüfen, wie gut die konkrete Wohnlage zu Ihrem Alltag oder Ihrer Zielgruppe als Vermieter passt. In München sollten Sie Kaufpreis und mögliche Einnahmen ebenso sorgfältig gegenüberstellen. Das sind Prüffragen für jedes einzelne Angebot – pauschale Aussagen über eine ganze Stadt helfen bei einer konkreten Wohnung wenig.

Diese Fragen gehören auf Ihre Liste vor dem Kauf

• Welche Nachweise für Effizienzhaus 40 und QNG liegen vor?
• Welche Leistungen und Ausstattungen sind im Kaufpreis enthalten?
• Wie werden Fertigstellung und zugesagte Eigenschaften vertraglich geregelt?
• Wie hoch sind Hausgeld, Rücklagen und laufende Kosten?
• Ist die Finanzierung auch ohne erwartete Steuervorteile tragfähig?
• Welche Fördervoraussetzungen müssen vor der Unterschrift erfüllt sein?

Häufige Fragen zu KfW 40 mit QNG

Ist jedes Effizienzhaus 40 automatisch QNG-zertifiziert?

Nein. Der Energiestandard und das Nachhaltigkeitszertifikat sind unterschiedliche Nachweise. Prüfen Sie beide Angaben getrennt.

Garantiert QNG eine gute Rendite?

Nein. Für Ihre Rechnung bleiben Kaufpreis, Finanzierung, laufende Kosten und Vermietbarkeit entscheidend. Bewerten Sie die Immobilie als Ganzes.

Kann KIRSE Immobilien bei der Auswahl helfen?

Wir unterstützen Sie dabei, Ihre Anforderungen zu klären und die richtigen Fragen zum Angebot zu stellen. Förder- und Steuerfragen stimmen Sie ergänzend mit den zuständigen Fachleuten ab.

Ihr nächster Schritt mit KIRSE Immobilien

Sie möchten eine Neubauwohnung kaufen oder eine Immobilie als Kapitalanlage prüfen? Sprechen Sie mit uns über Ihre Ziele. Als Ihr Immobilienmakler in Mettmann, Düsseldorf und München helfen wir Ihnen, die Entscheidung mit einem klaren Blick auf die Immobilie und Ihre persönliche Situation vorzubereiten.

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Stand: 12. Oktober 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Orientierung und ersetzt keine individuelle Finanzierungs- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind die für Ihr Vorhaben geltenden Bedingungen.